按照国务院《物业管理条例》和《杭州市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对杭州市北银公寓小区的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封投标书的方式前来投标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于杭州经济开发区4号大街，东至迎春路，西至三号大街，南至四号大街，北至大都.文苑风情小路。
本项目的物业类型为住宅小区，共计建筑物9幢，总建筑面积65208.43平方米（其中地下总建筑面积7340.62平方，地上总建筑面积57867.81平方米），其中多层建筑1－7幢，建筑面积28329.47平方米，建于1995年交付使用，结构为砖混结构；高层建筑8－9幢，建筑面积29538.34平方米，于2005年12月交付使用，为框架结构。
本小区物业管理和业主委员会用房建筑面积为132.44平方米，坐落位置于北银公寓9幢201室。 。
二、投标单位的基本条件
1，参加报名的物业管理公司，须持有物业管理领域三级（含三级）以上的资质，且在杭州市有三处以上商品房物业管理的成功经验者；
2，参加报名的物业管理公司，在文明管理、文明用工、诚实守法等方面须有良好纪录；
3，参加报名的物业管理公司，须承诺和履行业主委员会和业主大会的决议或决定。
三、物业管理服务的内容
1、房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；
2、公共配套设施、设备维护、运行管理；
3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、装修及生活垃圾收集清运；
4、公共绿化、园林小品的养护和管理；
5、 安全护卫及公共秩序管理；物业管理区域的日常安全巡查服务；
6、公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；
7、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；
8、楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；
9、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
10、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；
11、为区域内业主提供一般信件、书刊报纸等代领代发；配合邮政邮递单位做好区域内业主的重要信件、包裹、快递信息的登记、发布、联络工作；
12、社区文化的开展；
13、法律政策和物业服务合同中规定的其它事项；
14、落实或配合业主委员会认为需要开展的各项工作。
四、物业管理目标和服务标准
物业管理的目标是为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。具体管理服务标准如下：
（一）房屋日常维修、养护和管理服务标准
房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。
1、定期进行房屋完损和安全情况检查；
2、爱护园区内设施、设备，未经产权人同意不得对园区的结构、设施等进行改动；
3、及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，一般维修任务在接报后不超过24小时完成；
4、大、中维修的计划和实施。
（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准
1、给排水设备运行维护。给排水设备运行维护是指为保证园区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。标准：
(1)通过日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；
(2)建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；
(3)通过巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；
(4)二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；
(5)每年对水箱进行两次清洗和消毒；
(6)保持水箱清洁卫生，无二次污染；
(7)保证室内外排水系统通畅；化粪池每年至少清理一次，雨、污水管道要定期疏通，消除污水外溢现象；
(8)设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，一般性故障排除不过夜。
2、供电设备管理维护。供电设备管理维护是指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。标准：
(1)统筹规划，做到合理、节约用电；
(2)供电运行和维修人员必须持证上岗；
(3)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；
(4) 维修人员的通信要随时畅通，设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，一般性维修不过夜；
(5)供电设备定期维护；
(6)严格执行用电安全规范，确保用电安全；
(7))保证避雷设备完好、有效、安全。
3、电梯运行维修。电梯运行维修是指为保证小区电梯设备正常使用进行的日常管理、维修养护和中修。标准：
(1)电梯采用无人驾驶，24小时运行；
(2)安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；
(3)通风、照明及其它附属设施完好；
(4)电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；
(5)轿箱和井道保持清洁；
(6)因故障停梯，接到报修后维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务标准
1、公共区域的地面、楼面、路面等清洁，保持公共区域墙面无严重污染，无广告帖，及时清除楼道公共部堆放的杂物；
2、电梯门及厅、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；
3、公共区域的玻璃、门窗无污迹、裂痕；
4、庭院地面、绿化带整洁，无废弃物；
5、垃圾筒内垃圾日产日清，并摆放整齐，外观干净；
6、扫雪及时，道路无积雪。
(四)公共绿化的养护和管理标准
1、绿化区域无垃圾；
2、定期进行浇水、修枝、修剪、补种、施肥等保养管理；绿化物的突发病虫害的处理及防治。
(五)车辆停放管理服务标准
1、对来访车辆进行验证、登记，杜绝闲杂车辆进入；
2、小区车辆停放有序，道路通畅，人车分流；地下车库及地面停车位未停满
前，道路停车位不得停放车辆；
3、非机动车（指电动自行车车/摩托车）车辆外出验证，防止盗窃；
4、 非机动车（含自行车）不得上楼层；
5、处置长达半年无人认领的车辆，以保证道路、场地、停车场能合理使用。
(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准
1、对形迹可疑人员进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入；
2、保证消防自动报警系统、监控系统、门禁系统、对讲系统设备的正常运
行；
3、保证各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效、功能正常，并
且由专业人员进行定期维保；
4、能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题；
5、对突发事件有应急预案，能迅速有效处置突发事件。
(七)装饰和装修管理服务标准
1、公共部位的装饰、装修、安装活动必须经过物业登记备案同意，物业需
指导业主按合理方式安装和装修；
2、装修不得破坏或影响建筑结构安全；
3、装修、装饰、安装不得影响公用部位的使用或功能；
4、管理装修、装饰、安装活动的时间，保证这些活动不影响小区的日常安
宁和生活；
5、装修、装饰、安装产生的垃圾、废弃物指定地点集中堆放，并及时清理
出小区。
(八)物业档案资料管理标准
1、资料齐全、分类科学、保管安全；
2、及时更新，准确真实；
(九)其他服务标准
1、代收水费、电费，代收业主大会同意代收的其他项目费用；
2、及时、准确、科学完成代收费项目，不得因物业代收失职导致小区业主利
益损失。
备注：本处所提标准中要求定期（每年、每月）检测、普查的事项均应由投标
人在标书中做出具体计划。
五、物业管理收费标准、使用范围与结算形式
（一）物业管理和服务收入
1、物业服务收费按原标准执行，即住宅1－3幢0.39元/平方米，收费面积
11540.51平方米；4－7幢0.54元/平方米，收费面积15391.43平方米；8－9幢0.70元/平方米，收费面积24376.70平方米；多层商铺0.70元/平方米，收费面积1294平方米；高层商铺1.50元/平方米，收费面积3566.70平方米。
2、小区机动车停车费70%作为物业公司劳务收入（其他30%归业主所有）。
3、开展第二条规定的物业管理服务内容以外的有偿服务项目的收费，但收费标准须经业主委员会审核并公布。
4、经业主委员会认可的其他收入。
上述收入，由物业管理公司直接向业主或使用人收取，用于规定的物业管理和服务的人员工资和工程维保、保洁绿化、办公费用等日常运作管理成本开支。
（二）代收代支费用
1、业主所耗用的水、电费（含总表到分表损耗的分摊费）等应由业主个人承担的费用；
2、高层水泵加压和电梯所耗电费等应由高层住宅业主分摊承担的费用；
3、其他代收代支费用。
上述项目按成本直接向业主收取，并及时支付给有关方面。
（三）代管收入
1、受业主委员会委托代收物业商业用房出租租金；
2、小区机动车停车费归业主所有的30%部份收入；
3、其他。
上述收入由物业管理公司代为保管，需单独设账户核算，按业主大会约定的原则使用，其支出必须经业主委员会主任签字同意。
六、招投标程序安排
序号 时 间 内 容 主 持
1 4月2日 研究确定招标工作方案、招标书和工作小组名单 业主委员会
2 4月14日 发布招标书、向业主发布招聘工作公告(一) 业主委员会
3 4月19日
上午9:00 应聘单位踏看现场，在北银公寓南大门口集中 招标工作小组
4 4月19日
下午2:00 现场答疑，地点：下沙3号大街138号大北社区 招标工作小组
5 4月23日 接受投标书，地点：杭州电子科技大学综合楼113室 联系人：马老师 13136180070
6 4月26日
上午9:00 开标、评标，地点：下沙3号大街138号大北社区 招标工作小组
7 4月27日 进行候选聘用单位考察 招标工作小组
8 4月27日 研究确定聘用单位初步名单 招标工作小组
9 5月10-14日 向业主发放征求意见书和表决票
发布招聘工作公告(二) 招标工作小组
10 5月17日 业主投票表决，时间：上午8:00-下午4:00
地点：北银公寓南大门口 招标工作小组
11 5月17日
下午4:15 开箱计票，地点：下沙3号大街138号大北社区 招标工作小组
12 5月18日 发布中标通知书，发布招聘工作公告(三) 招标工作小组
13 5月20日 签署聘用合同，地点另定 业主委员会
14 5月31日 办理物业交接手续 业主委员会
注：以上时间、地点如有变化，另行通知。
七、招投标实施的有关事项说明
（一）投标文件必须载明的内容
1、投标的物业管理公司的基本状况、管理业绩介绍，并提供公司营业执照、物业管理企业资质证书和法人代表的授权委托书等证明文件或复印件。
2、管理服务理念和目标。结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。并要求对是否接受本招标书二至五项有关内容进行承诺。
3、项目管理人员配备及管理制度
(1)项目经理（小区经理）的姓名、性别、年龄、政治面貌、学历、职称、家庭住址、工作经历(担任过物业管理工作的具体情况)等。
(2)其他管理和服务人员配置及职责分工。
(3)人员管理制度和考核办法。
（二）投标文件的份数、签署和送达
1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共五份，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。
3、投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。
4、投标文件必须在规定的时间内送达指定地点，否则无效。
(三)开标、评标和中标单位的确定
1、开标的方法。开标由招标工作小组成员和所有投标人参加，当众验明投标单位的资格，验证现场投标人所持有的法人代表委托书及身份证。开标前每投标单位须缴纳履约保证金2000元。
2、评标工作小组组成。评标小组由9—11人组成，组长由业主委员会主任担任，成员由业主委员会成员和有关业主代表组成。
3、评标程序和方式
(1)询标。由评标工作小组向投标单位逐个询标，由投标单位代表进行答辩。
(2)评议。由评标工作小组成员对投标单位的投标书和答辩情况进行评议，在此基础上，采用无记名投票方式，产生三个候选聘用单位名单。
(3) 评标工作小组对候选聘用单位进行现场考察。
(4) 确定聘用单位初步名单。评标工作小组成员根据候选聘用单位投标书和答辩及现场考察情况聘用单位初步名单。
(5) 评标工作小组将聘用单位初步名单提交业主大会表决，经半数以上的业主同意，则确定为本项目中标单位。
(四)物业服务合同的签订和移交手续
1、招标方在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。
2、招标方在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还履约保证金(不计利息)。
3、中标单位在中标通知书发出7日内，应按照招标文件和中标人的投标文件有关内容到指定地点签订相应物业服务合同，无正当理由不签订物业管理和服务合同的，取消中标资格并扣除全部纳履约保证金。
4、合同签订后，中标单位即要做好承接物业管理的有关准备工作，在规定的时间内与原物业管理公司办理物业交接手续。中标单位正式接收物业管理后，招标方即返还履约保证金(不计利息)。
八、其他说明
本次中标单位聘期为三年，期满后是否续签合同或重新招聘，由业主委员会提请业主大会决定。在本聘期内，每年拟进行业主满意度测试，如业主满意率低于90%，业主委员会有权单方解除聘用合同。
杭州市北银公寓业主委员会
二〇〇八年四月八日